hash-mark co je NOI?
NOI je zkratka pro čistý provozní příjem a je číslo, které se používá k výpočtu ziskovosti příjmy, investice do nemovitostí, jako například pronájem nemovitosti., Investoři do nemovitostí používají NOI k analýze a porovnání investic a také k výpočtu míry stropu nemovitosti.
hash-mark jak vypočítáte čistý provozní příjem?
čistý provozní příjem na nemovitosti je jednoduše hrubý příjem, který generuje po odečtení provozních nákladů. Výpočet NOI v oblasti nemovitostí je poměrně jednoduchý, protože nezohledňuje kapitálové výdaje, jistiny a úrokové platby, odpisy nebo amortizaci., Chcete-li vypočítat čistý provozní příjem, jednoduše přidejte příjmy z pronájmu a další příjmy dohromady a poté odečtěte volné místo a ztráty a provozní náklady.
nezapomeňte na žádné příjmy související s pronájmem, které nemovitost generuje při výpočtu celkových příjmů, které nemovitost přináší. To může zahrnovat příjmy z parkovného, prádelny na místě a prodejních automatů.
volné místo a úvěrová ztráta se týká příjmů z pronájmu, které nevybíráte z důvodu obratu bytu, když se nájemci pohybují, stejně jako když neplatí žádné dlužné nájemné., To se nejlépe odhaduje při pohledu na srovnatelné vlastnosti a na to, jak fungují.
hash-markem Čisté Provozní Výnosy Vzorec
NOI = Hrubý Příjem – Provozní Výdaje; nebo
NOI = Příjmy z Pronájmu + Jiné Příjmy – Volné pracovní místo Ztráty – Provozní Náklady
například, řekněme, že máte 10-jednotka majetek s každý byt pronájem za 1000 dolarů/měsíc. Navíc si půjčíte 5 parkovacích míst za dalších 100 $/měsíc každý. Váš majetek má ztrátu 10% volné místo a $ 2,000 v měsíčních provozních nákladů., Zde je návod, jak si vypočítat své NOI:
výhody použití NOI vzorec, který poskytuje vynikající vhled do možných příjmů a majetku může vytvářet průběžně. Tato analýza je užitečná nejen pro investory, ale i pro věřitele, protože výpočtem čistých provozních výnosů z nemovitosti mohou lépe určit, zda investor bude mít dostatek peněžních toků k provedení plateb z úvěru.
hash-mark jaké jsou provozní náklady v oblasti nemovitostí?,
provozní náklady na nemovitosti zahrnují veškeré náklady spojené s údržbou nemovitosti a provozováním podniku. Mezi hlavní složky provozních nákladů na nemovitosti patří daně z nemovitostí, pojištění, veřejné služby a údržba nemovitostí a náklady na údržbu. To znamená, že všechny náklady spojené se správou nemovitostí, právní a účetní služby, jako je péče o trávník, úklid, odstraňování sněhu, a opravy jsou provozní náklady., Když se domníváte, že některé z těchto výdajů mohou být sezónní nebo splatné pouze jednou za rok, má smysl, proč se čistý provozní příjem vypočítává ročně.
kapitálové výdaje, které se používají k upgradu nebo vylepšení nemovitosti, jsou oddělené od provozních nákladů a nejsou zahrnuty do výpočtů NOI. Marketingové výdaje mohou být jak provozní náklady, tak kapitálové výdaje, v závislosti na tom, jak je marketing nezbytný pro provoz podniku. Například jakékoli náklady spojené se seznamem bytu online by pravděpodobně představovaly provozní náklady., Naproti tomu náklady na výstavbu nebo modernizaci webových stránek vaší nemovitosti by byly kapitálové výdaje.
hash-mark je splátka hypotéky provozní náklady?
vaše NOI nezahrnuje vaši hypotéku ani žádné výdaje související s dluhem. Vše, co je součástí vašeho čistého provozního příjmu, je váš hrubý příjem minus vaše provozní náklady. NOI umožňuje porovnat investice k sobě bez ohledu na to, zda jste je zakoupili všechny-v hotovosti nebo financovány a mají hypotéku.,
Pokud máte hypotéku na nemovitost, může být užitečné vypočítat peněžní tok namísto čistého provozního příjmu, protože zohledňuje všechny výdaje, včetně splátek dluhů. Peněžní tok je někdy také označován jako čistý příjem.
hash-mark jak interpretovat čistý provozní příjem
čistý provozní příjem nemovitosti produkující příjmy může poskytnout vlastníkovi nebo investorovi velmi jasný obraz o potenciálním peněžním toku nemovitosti. To je způsobeno skutečností, že je neuvěřitelně obtížné manipulovat s NOI., Jediným způsobem, jak změnit NOI na kus nemovitosti, je zvýšit hrubý příjem z pronájmu nebo snížit provozní náklady. Celkově můžete použít NOI k určení, jak dobře je nemovitost spravována ve srovnání se srovnatelnými vlastnostmi v oblasti nebo dokonce ve srovnání s jinými vlastnostmi, které můžete vlastnit.
dalším způsobem, jak používat NOI, je analýza trendů, aby lépe porozuměla tomu, jak vlastnost funguje., Když se podíváte na to, jak se čistý provozní příjem nemovitosti v průběhu času změnil, můžete zjistit, zda se daří dobře nebo zda NOI klesá, což může znamenat, že musíte podniknout kroky k nápravě problému nebo dokonce zvážit prodej.
NOI je také klíčovou složkou ve vzorcích pro další důležité výpočty, jako je stanovení sazby SZP nebo poměru pokrytí dluhové služby nemovitosti. Sazba SZP vám může pomoci určit očekávanou návratnost investic, zatímco DSCR budou věřitelé používat k vyhodnocení vaší schopnosti splnit vaše dluhové závazky., Vzorec, který věřitel použije k výpočtu DSCR, je vzít Noi nemovitosti a rozdělit ji dluhovou službou (hypoteční jistina a úrokové platby). Například, pokud má nemovitost $90,000 v NOI a $ 45,000 v roční dluhové službě, DSCR je 2. Samozřejmě, čím vyšší je čistý provozní příjem, tím příznivěji se věřitel podívá na dohodu. Většina věřitelů bude také vyžadovat minimální DSCR 1.20 nebo vyšší.,
hash-markem Výhody a Nevýhody Použití NOI v oblasti Nemovitostí
Zatímco čistý provozní příjem je skvělý metrické podívat se na při určování, zda nebo ne, aby se investice do nemovitostí, není to ideální metrika. Zde jsou některé výhody a nevýhody používání NOI.
Výhody Použití NOI Vzorec
-
NOI nemovitostí vzorce dát investorům skvělý přehled o tom, co očekávat od průběžné příjmy.
-
hodnota nemovitosti NOI je užitečná při pomoci věřitelům určit, zda nemovitost představuje riskantní investici.,
nevýhody použití vzorce NOI
-
NOI je náchylná k nekonzistenci, protože závisí na tom, jak je vlastnost spravována.
-
Pokud se předpokládané nájemné ukáže jako nepřesné, bude NOI negativně ovlivněno.