resultado neto de explotación – ¿qué es NOI En Bienes Raíces?

hash-mark ¿qué es NOI?

NOI es la abreviatura de ingresos netos de explotación y es un número que se utiliza para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria generadora de ingresos, como una propiedad de alquiler., Los inversores inmobiliarios utilizan NOI para analizar y comparar inversiones, así como para calcular la tasa de capitalización de una propiedad.

hash-mark ¿cómo se calculan los ingresos netos de explotación?

los ingresos netos de explotación de una propiedad son simplemente los ingresos brutos que genera menos sus gastos de explotación. Calcular el NOI En bienes raíces es relativamente simple, ya que no tiene en cuenta los gastos de capital, los pagos de capital e intereses, la depreciación o la amortización., Para calcular su ingreso operativo neto, simplemente agregue sus ingresos de alquiler y otros ingresos juntos y luego reste vacantes y pérdidas y gastos operativos.

asegúrese de no olvidar los ingresos no relacionados con el alquiler que genera la propiedad cuando calcule los ingresos totales que aporta la propiedad. Esto puede incluir ingresos por tarifas de estacionamiento, máquinas de lavandería en el lugar y máquinas expendedoras.

la pérdida de vacantes y crédito se refiere a los ingresos de alquiler que no cobra debido a la rotación del apartamento cuando los inquilinos se mudan, así como cuando no pagan ningún alquiler que se deba., Esto se estima mejor mirando propiedades comparables y cómo funcionan.

hash-mark net Operating Income Formula

NOI = Gross Income-Operating Expenses; or

NOI = Rental Income + Other Income – Vacancy Loss – Operating Expenses

por ejemplo, supongamos que tiene una propiedad de 10 unidades con cada apartamento alquilado por $1,000 / mes. Además, usted alquila 5 lugares de estacionamiento por un adicional de 1 100 / mes cada uno. Su propiedad tiene una pérdida de vacantes del 10% y $2,000 en gastos operativos mensuales., Así es como calcularía su NOI:

los beneficios de usar la fórmula NOI son que proporciona una excelente visión de los ingresos potenciales que una propiedad puede generar de forma continua. Este análisis no solo es útil para los inversores, sino también para los prestamistas, ya que al calcular los ingresos netos de explotación de una propiedad, pueden determinar mejor si el inversor tendrá suficiente flujo de efectivo para realizar los pagos de su préstamo.

hash-mark ¿cuáles son los gastos operativos en bienes raíces?,

los gastos de operación de bienes raíces incluyen todos los costos asociados con el mantenimiento de la propiedad y el funcionamiento del negocio. Los principales componentes de los gastos de operación de bienes raíces incluyen impuestos sobre la propiedad, Seguros, Servicios Públicos y gastos de mantenimiento y mantenimiento de la propiedad. Esto significa que todos los costos asociados con la administración de la propiedad, desde los legales y contables hasta los servicios contratados como el cuidado del césped, la limpieza, la remoción de nieve y las reparaciones son gastos operativos., Cuando se considera que algunos de estos gastos pueden ser estacionales o solo pagaderos una vez al año, tiene sentido por qué los ingresos netos de explotación se calculan sobre una base anual.

los gastos de Capital, que se utilizan para mejorar o mejorar una propiedad, están separados de los gastos de operación y no se incluyen en los cálculos de NOI. Los gastos de Marketing pueden ser tanto un gasto operativo como un gasto de capital, dependiendo de lo necesario que sea el marketing para administrar el negocio. Por ejemplo, cualquier costo asociado con la publicación de un apartamento en línea probablemente sería un gasto operativo., En contraste, el costo de construir o actualizar el sitio web de su propiedad sería un gasto de capital.

hash-mark ¿es un pago hipotecario un gasto operativo?

Su NOI no incluye su hipoteca ni ningún gasto relacionado con la deuda. Todo lo que está incluido en su ingreso operativo neto es su ingreso bruto menos sus gastos operativos. NOI le permite comparar las inversiones entre sí, independientemente de si las compró todas, en efectivo o financiadas y tiene una hipoteca.,

Si tiene una hipoteca sobre una propiedad, puede que le resulte útil calcular el flujo de caja en lugar de los ingresos netos de explotación, ya que eso tiene en cuenta todos los gastos, incluidos los pagos de la deuda. El flujo de caja a veces también se conoce como ingreso neto.

hash-mark cómo interpretar los ingresos netos de explotación

los ingresos netos de explotación de una propiedad que produce ingresos pueden dar a un propietario o inversor una imagen muy clara del flujo de efectivo potencial de la propiedad. Esto es gracias al hecho de que es increíblemente difícil de manipular NOI., La única manera de cambiar el NOI En una pieza de bienes raíces es aumentar los ingresos brutos de alquiler o reducir los gastos de operación. En general, puede usar NOI para determinar qué tan bien se administra una propiedad en comparación con propiedades comparables en el área o incluso en comparación con otras propiedades que pueda poseer.

otra forma de usar NOI es para el análisis de tendencias para comprender mejor cómo se está desempeñando una propiedad., Al observar cómo el ingreso operativo neto de una propiedad ha cambiado con el tiempo, puede ver si está funcionando bien o si el NOI está cayendo, lo que podría significar que debe tomar medidas para remediar el problema o incluso considerar vender.

El NOI es también un componente clave en las fórmulas para otros cálculos importantes, como la determinación de la tasa de cap o la tasa de cobertura del servicio de la deuda de una propiedad. La tasa de límite puede ayudarlo a determinar su ROI esperado, mientras que el DSCR será utilizado por los prestamistas para evaluar su capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda., La fórmula que un prestamista utilizará para calcular el DSCR es tomar el NOI de la propiedad y dividirlo por el servicio de la deuda (principal de la hipoteca y pagos de intereses). Por ejemplo, si una propiedad tiene 9 90,000 en NOI y 4 45,000 en servicio de deuda anual, el DSCR es 2. Naturalmente, cuanto mayor sea el ingreso operativo neto, más favorablemente el prestamista mirará el Acuerdo. La mayoría de los prestamistas también requerirán un DSCR mínimo de 1.20 o superior.,

hash-mark Pros y contras de usar NOI en bienes raíces

mientras que el ingreso operativo neto es una gran métrica a tener en cuenta al determinar si hacer o no una inversión en bienes raíces, no es una métrica perfecta. Aquí están algunos pros y contras de usar NOI.

Pros de usar la fórmula de Noi

• Las fórmulas de Noi real estate brindan a los inversores una gran visión sobre qué esperar de los ingresos continuos.

• el valor noi de bienes raíces es útil para ayudar a los prestamistas a determinar si la propiedad representa una inversión de riesgo.,

contras de usar la fórmula NOI

• El NOI es propenso a ser inconsistente, ya que depende de cómo se administra la propiedad.

• si las rentas proyectadas resultan ser inexactas, el NOI se verá afectado negativamente.