spotkał się z Radą na temat ubóstwa Żydowskiego
ten budynek przy 99 Vandalia Avenue w Brooklynie jest jednym z kilkunastu budynków dla seniorów w kolejce do nowego strumienia finansowania z Waszyngtonu.
czy ten scenariusz brzmi znajomo? Program federalny tworzy istotne zasoby mieszkaniowe. Nowy Jork widzi setki budynków zbudowanych pod nim. Tysiące ludzi o niskich dochodach robi z tych mieszkań swoje domy. Mijają dekady. Budynki starzeją się., Zasoby federalne nie są w stanie odpowiednio sfinansować dużych prac kapitałowych, których starzejące się struktury nieuchronnie potrzebują.
to z grubsza opisuje doświadczenia mieszkań publicznych w Nowym Jorku. Ale opowiada również historię 109 budynków w programie Section 202, Federalnym strumieniem finansowania stworzonym w 1959 roku, aby płacić za budowę i eksploatację mieszkań dla seniorów o niskich dochodach.
sekcja 202 budynki nie są w kryzysie, jak są NYCHA: nie ma problemów systemowych z farbą ołowiową, pleśnią, windami, ciepłem lub drzwiami wejściowymi., Ale organizacje non-profit, które obsługują budynki sekcji 202, mogą zacząć widzieć poważne problemy, jeśli nie mogą sobie pozwolić na kompleksowe naprawy.
„wyzwanie związane z HUD 202s polega na tym, że wiele z tych projektów powstało kilkadziesiąt lat temu i wiele z nich wymaga znaczących napraw kapitałowych, takich jak nowe dachy i murowanie”, mówi Eva Alligood, tymczasowa dyrektor wykonawcza nowojorskiego biura local Initiatives Support Corporation (LISC NYC), wieloletnia facylitatorka w zakresie tanich mieszkań., Podczas gdy dostawcy sekcji 202 byli w stanie otrzymać roczne podwyżki budżetu z Waszyngtonu, alligood mówi: „jednym z problemów w programie jest to, że do tej pory nie było niezawodnego sposobu, aby nadążyć za poważnymi naprawami kapitałowymi.”
taka sytuacja ma do czynienia z Metropolitan Council on Jewish Poverty, która ma siedem budynków w programie Section 202 rozsianych po Bronksie, Brooklynie i Queens—trzy nowsze i cztery starsze budowle zbudowane w latach 1995-2000. „W tej chwili budynki są w dobrym stanie” – mówi dyrektor ds. mieszkaniowych organizacji, Jeff Nearby., „Chcemy, żeby tak zostało.
Po zmianach legislacyjnych przez Kongres w 2018 roku i zgodnie z przepisami niedawno ogłoszonymi przez amerykański Departament Ochrony i rozwoju mieszkań, dostawcy sekcji 202 będą mogli ubiegać się o projekt demonstracyjny pomocy w wynajmie lub RAD.,
RAD też może brzmieć znajomo—jest to jeden z mechanizmów, których NYCHA chce użyć, aby rozwiązać zaległości kapitałowe za 32 miliardy dolarów. NYCHA ma nadzieję przenieść 62 000 jednostek (ponad jedną trzecią swojego portfela) z tradycyjnego publicznego finansowania mieszkalnictwa, który opóźnił wydatki na lata, do finansowania sekcji 8 za pośrednictwem RAD.
teraz sekcja 202 budynków może zrobić to samo. Urok jest taki sam jak w przypadku NYCHA: nie tylko sekcja 8 jest bardziej solidnym politycznie programem niż mieszkania publiczne, a zatem bardziej wiarygodnym w każdym roku, RAD oferuje również długoterminowe umowy finansowania., Z 20 lat strumieni finansowania pokazać kredytodawców, agencje mieszkaniowe, które używają RAD będzie miał więcej szczęścia pożyczanie pieniędzy na opłacenie dużych napraw.
„będą mogli uzyskać dostęp do kredytów mieszkaniowych o niskich dochodach, finansowania obligacji”, mówi Grace Chung, która zarządza programem LISC NYC zapewniającym pomoc techniczną dostawcom New York 202, którzy chcą ubiegać się o RAD. „Teraz mogą ubiegać się o te nowe źródła finansowania.”
według pobliskiego RAD oferuje również inne zalety. Obecnie wszelkie pieniądze zaoszczędzone przez jego organizację w ciągu roku budżetowego muszą zostać zwrócone do HUD., „Nie możemy go przenosić”, mówi. „To w pewnym sensie eliminuje wszelkie zachęty do poprawy oszczędności.”W ramach RAD, te „pozostałe wpływy” mogą zostać zachowane.
LISC NYC ' s New York Land Opportunity Program (lub NYLOP) pomoże sześciu organizacjom—reprezentującym łącznie kilkanaście budynków z jednostkami 1,038—zabezpieczyć finansowanie RAD, które może wymagać pewnego stopnia prac technicznych, które mniejsza organizacja mieszkaniowa może być napięta do wygenerowania., (Nylop wcześniej pomagał organizacjom religijnym, które zapewniają niedrogie mieszkania, a w następnej fazie użyczy ręki organizacjom weteranów w branży mieszkaniowej.)
oprócz Metropolitan Council on Jewish Poverty, organizacje uczestniczące to Belmont Arthur Local Development Corporation w Bronksie; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC i West Harlem Group Assistance na Manhattanie oraz Wartburg HDFC w Brooklynie.
„nie chcemy malować obrazu, że te organizacje non-profit mają budynki, które się rozpadają., Wyzwanie polega na tym, że ledwo się trzymają” – mówi Aligood. Budynek obsługiwany przez jednego z klientów nie ma działającego systemu chłodzenia w pomieszczeniach ogólnodostępnych. To nie od razu zagraża przetrwaniu konstrukcji, ale oznacza, że seniorzy nie mogą korzystać z sali społeczności przez lato, a wentylatory muszą być używane do chłodzenia systemu Wind.
Niektóre okna są przewiewne, zamki drzwi mogą wymagać aktualizacji i potrzebne są kamery bezpieczeństwa., Mówi, że 40 procent obecnych mieszkańców to pierwotni i ” chcemy być w stanie to zachować.”Section 202 houses primarily very low income seniors; nationwide, the average tenant household income is $13,300 a year. Seniorzy w programie płacą 30 procent swoich dochodów na czynsz.
podczas gdy sekcja 202 budynki w mieście będą opierać się na tym samym programie, który NYCHA traktuje jako linię życia, oba nie są konkurencyjne: sekcja 202 czerpie z innego strumienia finansowania RAD—i w przeciwieństwie do publicznej strony mieszkaniowej, nie jest ograniczona.,
jedną rzeczą, której RAD prawdopodobnie nie zrobi, jest stworzenie wielu nowych mieszkań dla seniorów, które są rozpaczliwie potrzebne, gdy Nowy Jork rośnie w szarości. Ale są inne pomysłowe wysiłki w toku, aby wymyślić nowe środki na nowe budownictwo, zwłaszcza ziemi.
ponieważ zostały zbudowane we wcześniejszych epokach, wiele budynków sekcji 202 zostało zmuszonych do budowy dużych parkingów, które często są puste i mogą być wykorzystywane do tworzenia nowych mieszkań., Aktywacja tego zasobu może wymagać zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, rozdzielenia działek i nie tylko, ale jest to jedna z niewielu dużych puli gruntów do zbudowania, które znajdują się poza prywatnym rynkiem w dzisiejszym Nowym Jorku—i jest to krok, który odsunie miasto od użytkowania gruntów skoncentrowanych na samochodach.