résultat net D’exploitation – qu’est-ce que NOI dans L’immobilier?

hash-mark Qu’est-ce que NOI?

NOI est l’abréviation de net operating income et est un nombre qui est utilisé pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier générateur de revenus tel qu’un bien locatif., Les investisseurs immobiliers utilisent NOI pour analyser et comparer les investissements ainsi que pour calculer le taux de plafond d’une propriété.

hash-mark comment calculez-vous le résultat net d’exploitation?

le revenu net d’exploitation d’une propriété est simplement le revenu brut qu’elle génère moins vos dépenses d’exploitation. Le calcul des NOI dans l’immobilier est relativement simple car il ne tient pas compte des dépenses en capital, des paiements de capital et d’intérêts, de la dépréciation ou de l’amortissement., Pour calculer votre revenu d’exploitation net, additionnez simplement vos revenus locatifs et autres revenus, puis soustrayez les postes vacants, les pertes et les dépenses d’exploitation.

assurez-vous de ne pas oublier les revenus non liés au loyer que la propriété génère lorsque vous calculez le revenu total de la propriété. Cela peut inclure les revenus provenant des frais de stationnement, des machines à laver sur place et des distributeurs automatiques.

la vacance et la perte de crédit font référence aux revenus locatifs que vous ne percevez pas en raison du roulement de l’appartement lorsque les locataires déménagent ainsi que lorsqu’ils ne paient aucun loyer dû., Ceci est mieux estimé en regardant des propriétés comparables et comment ils fonctionnent.

hash-mark net Operating Income Formula

NOI = Gross Income – Operating Expenses; ou

NOI = Rental Income + Other Income – Vacancy Loss – Operating Expenses

par exemple, disons que vous avez une propriété de 10 unités avec chaque appartement louant pour 1 000 / / mois. De plus, vous louez 5 places de stationnement pour un supplément de 100/ / mois chacune. Votre propriété a une perte d’inoccupation de 10% et des dépenses d’exploitation mensuelles de 2 000$., Voici comment calculer votre NOI:

Les avantages de l’utilisation de la formule NOI sont qu’elle fournit un excellent aperçu des revenus potentiels qu’une propriété peut générer sur une base continue. Cette analyse est non seulement utile pour les investisseurs, mais aussi pour les prêteurs car en calculant le revenu d’exploitation net sur une propriété, ils peuvent mieux déterminer si l’investisseur aura suffisamment de flux de trésorerie pour effectuer des paiements sur son prêt.

hash-mark quelles sont les dépenses d’exploitation dans l’immobilier?,

Les dépenses D’exploitation immobilière comprennent tous les coûts associés à l’entretien de la propriété et à l’exploitation de l’entreprise. Les principales composantes des dépenses d’exploitation immobilière comprennent les impôts fonciers, les assurances, les services publics et les frais d’entretien et d’entretien des biens. Cela signifie que tous les coûts associés à la gestion de la propriété, des services juridiques et comptables aux services contractuels tels que l’entretien de la pelouse, le nettoyage, le déneigement et les réparations sont des dépenses d’exploitation., Lorsque vous considérez que certaines de ces dépenses peuvent être saisonnières ou payables seulement une fois par année, il est logique que le revenu d’exploitation net soit calculé sur une base annuelle.

Les dépenses en immobilisations, qui servent à mettre à niveau ou à améliorer une propriété, sont distinctes des dépenses d’exploitation et ne sont pas incluses dans les calculs de L’avis d’intention. Les dépenses de Marketing peuvent être à la fois des dépenses d’exploitation ou des dépenses en capital, selon la nécessité du marketing pour la gestion de l’entreprise. Par exemple, les coûts associés à l’inscription d’un appartement en ligne pourrait être une dépense d’exploitation., En revanche, le coût de la construction ou de la mise à niveau de votre site web immobilier serait une dépense en capital.

hash-mark un paiement hypothécaire est-il une dépense d’exploitation?

Votre avis d’intention n’inclut pas votre prêt hypothécaire ou les frais liés à la dette. Tout ce qui est inclus dans votre revenu d’exploitation net est votre revenu brut Moins vos dépenses d’exploitation. NOI vous permet de comparer les investissements les uns aux autres, peu importe si vous les avez tous achetés-en espèces ou financés et avez une hypothèque.,

Si vous avez une hypothèque sur une propriété, vous pourriez trouver utile de calculer le flux de trésorerie au lieu du résultat d’exploitation net car cela prend en compte toutes les dépenses, y compris les paiements de dette. Les flux de trésorerie sont parfois aussi appelés revenu net.

hash-mark comment interpréter le résultat net d’exploitation

le résultat net d’exploitation d’une propriété productrice de revenus peut donner à un propriétaire ou à un investisseur une image très claire du flux de trésorerie potentiel de la propriété. C’est grâce au fait qu’il est incroyablement difficile à manipuler NOI., La seule façon de modifier le NOI sur un bien immobilier est d’augmenter le revenu locatif brut ou de réduire les dépenses d’exploitation. Dans l’ensemble, vous pouvez utiliser NOI pour déterminer dans quelle mesure une propriété est gérée par rapport à des propriétés comparables dans la région ou même par rapport à d’autres propriétés que vous pourriez posséder.

Une autre façon d’utiliser NOI consiste à analyser les tendances pour mieux comprendre les performances d’une propriété., En regardant comment le revenu d’exploitation net d’une propriété a changé au fil du temps, vous pouvez voir si elle fonctionne bien ou si le NOI est en baisse, ce qui pourrait signifier que vous devez prendre des mesures pour remédier au problème ou même envisager de vendre.

L’IPO est également un élément clé dans les formules d’autres calculs importants, tels que la détermination du taux plafond ou du ratio de couverture du service de la dette d’un bien. Le taux plafond peut vous aider à déterminer votre retour sur investissement attendu, tandis que le DSCR sera utilisé par les prêteurs pour évaluer votre capacité à honorer vos obligations., La formule qu’un prêteur utilisera pour calculer le DSCR consiste à prendre le NOI de la propriété et à le diviser par le service de la dette (principal hypothécaire et paiements d’intérêts). Par exemple, si une propriété a 90 000 no en NPI et 45 000 annual en service de la dette annuelle, le DSCR est de 2. Naturellement, plus le résultat d’exploitation net est élevé, plus le prêteur regardera favorablement la transaction. La plupart des prêteurs exigeront également un DSCR minimum de 1,20 ou plus.,

hash-mark avantages et inconvénients de L’utilisation de NOI dans L’immobilier

bien que le résultat net d’exploitation soit une excellente mesure à examiner pour déterminer s’il faut ou non faire un investissement immobilier, ce n’est pas une mesure parfaite. Voici quelques avantages et inconvénients de l’utilisation de NOI.

avantages de L’utilisation de la formule NOI

• Les formules NOI real estate donnent aux investisseurs une excellente idée de ce à quoi s’attendre des revenus en cours.

• la valeur du NOI immobilier est utile pour aider les prêteurs à déterminer si la propriété représente un investissement risqué.,

inconvénients de L’utilisation de la formule NOI

• Le NOI est sujet à être incohérent car cela dépend de la façon dont la propriété est gérée.

• Si les loyers projetés s’avèrent inexacts, le NOI sera affecté négativement.