hash-mark ce este NOI?
NOI este prescurtarea de la venitul net din exploatare și este un număr care este utilizat pentru a calcula rentabilitatea unei investiții imobiliare generatoare de venituri, cum ar fi o proprietate de închiriere., Investitorii imobiliari folosesc NOI pentru a analiza și compara investițiile, precum și pentru a calcula rata de plafonare a unei proprietăți.
hash-mark cum se calculează venitul net din exploatare?
venitul net din exploatare pe o proprietate este pur și simplu venitul brut pe care îl generează minus cheltuielile de exploatare. Calcularea NOI în domeniul imobiliar este relativ simplă, deoarece nu ia în considerare cheltuielile de capital, plățile principalului și dobânzilor, amortizarea sau amortizarea., Pentru a calcula venitul net din exploatare, pur și simplu adăugați venitul dvs. din închiriere și alte venituri împreună și apoi scădeți postul vacant și pierderile și cheltuielile de exploatare.
asigurați-vă că nu uitați niciun venit care nu este legat de chirie pe care îl generează proprietatea atunci când calculați venitul total pe care îl aduce proprietatea. Acestea pot include venituri din taxe de parcare, mașini de spălat rufe și distribuitoare automate.
vacanța și pierderea de credit se referă la veniturile din chirii pe care nu le colectați din cauza cifrei de afaceri a apartamentelor atunci când chiriașii se mută, precum și atunci când nu plătesc nicio chirie datorată., Acest lucru este cel mai bine estimat prin analizarea proprietăților comparabile și a modului în care acestea funcționează.
hash-mark Venitul Net din Exploatare Formula
NOI = Venitul Brut – Cheltuielile de Exploatare; sau
NOI = Venituri din chirii + Alte Venituri – Vacant Pierderi – Cheltuieli de Exploatare
De exemplu, să spunem că ai un 10-unitate de proprietate cu fiecare apartament de inchiriere pentru 1.000 $/lună. În plus, închiriați 5 locuri de parcare pentru o sumă suplimentară de 100 USD/lună fiecare. Proprietatea dvs. are o pierdere de 10% Post vacant și 2.000 USD în cheltuieli lunare de exploatare., Beneficiile utilizării formulei NOI sunt că oferă o perspectivă excelentă asupra veniturilor potențiale pe care o proprietate le poate genera în mod continuu. Această analiză nu este utilă numai pentru investitori, ci și pentru creditori, deoarece prin calcularea venitului net din exploatare pe o proprietate, aceștia pot determina mai bine dacă investitorul va avea sau nu suficient flux de numerar pentru a efectua plăți pentru împrumutul lor.
hash-mark care sunt cheltuielile de exploatare în domeniul imobiliar?,
cheltuielile de exploatare imobiliară includ toate costurile asociate cu menținerea proprietății și conducerea afacerii. Principalele componente ale cheltuielilor de exploatare imobiliară includ impozitele pe proprietate, Asigurarea, utilitățile și cheltuielile de întreținere și întreținere a proprietății. Aceasta înseamnă că toate costurile asociate cu gestionarea proprietății, de la servicii juridice și contabile la servicii contractate, cum ar fi îngrijirea gazonului, curățarea, îndepărtarea zăpezii și reparațiile sunt cheltuieli de funcționare., Când considerați că unele dintre aceste cheltuieli pot fi sezoniere sau plătibile o singură dată pe an, are sens de ce venitul net din exploatare este calculat anual.
cheltuielile de Capital, care sunt utilizate pentru a actualiza sau îmbunătăți o proprietate, sunt separate de cheltuielile de exploatare și nu sunt incluse în calculele NOI. Cheltuielile de Marketing pot fi atât o cheltuială de exploatare, cât și cheltuieli de capital, în funcție de cât de necesar este marketingul pentru conducerea afacerii. De exemplu, orice costuri asociate cu listarea unui apartament online ar fi probabil o cheltuială de operare., În schimb, costul construirii sau modernizării site-ului dvs. de proprietate ar fi o cheltuială de capital.
hash-mark este o plată ipotecară o cheltuială de exploatare? NOI nu include ipoteca sau orice cheltuieli legate de datorii. Tot ceea ce este inclus în venitul net din exploatare este venitul brut minus cheltuielile de exploatare. NOI vă permite să comparați investițiile între ele, indiferent dacă le-ați achiziționat pe toate-în numerar sau finanțate și aveți un credit ipotecar., dacă aveți un credit ipotecar pe o proprietate, s-ar putea găsi util pentru a calcula fluxul de numerar în loc de venitul net din exploatare ca care ia în considerare toate cheltuielile, inclusiv plata datoriilor. Fluxul de numerar este uneori denumit și venit net.
hash-mark cum să interpreteze venitul net din exploatare
venitul net din exploatare al unei proprietăți producătoare de venituri poate oferi unui proprietar sau investitor o imagine foarte clară a fluxului de numerar potențial al proprietății. Acest lucru se datorează faptului că este incredibil de dificil de manipulat NOI., Singura modalitate de a schimba NOI pe o bucată de imobil este de a crește venitul brut din închiriere sau de a reduce cheltuielile de exploatare. În general, puteți utiliza NOI pentru a determina cât de bine este gestionată o proprietate în comparație cu proprietățile comparabile din zonă sau chiar în comparație cu alte proprietăți pe care le puteți deține. un alt mod de a utiliza NOI este pentru analiza tendințelor pentru a înțelege mai bine cum funcționează o proprietate., Analizând modul în care venitul operațional net al unei proprietăți s-a schimbat în timp, puteți vedea dacă funcționează bine sau dacă NOI scade, ceea ce ar putea însemna că trebuie să luați măsuri pentru a remedia problema sau chiar să luați în considerare vânzarea. NOI este, de asemenea, o componentă cheie în formulele pentru alte calcule importante, cum ar fi determinarea ratei cap sau a raportului de acoperire a serviciului datoriei unei proprietăți. Rata de plafonare vă poate ajuta să determinați ROI-ul așteptat, în timp ce DSCR va fi utilizat de creditori pentru a vă evalua capacitatea de a vă îndeplini obligațiile datoriei., Formula pe care un creditor o va folosi pentru a calcula DSCR este să ia noi-ul proprietății și să o împartă cu serviciul datoriei (principalul ipotecar și plățile dobânzilor). De exemplu, dacă o proprietate are 90.000 USD în NOI și 45.000 USD în serviciul datoriei anuale, DSCR este 2. Desigur, mai mare venitul net din exploatare, mai favorabil creditor va uita la afacere. Majoritatea creditorilor vor necesita, de asemenea, un DSCR minim de 1.20 sau mai mare.,
hash-mark Pro și contra de a folosi NOI în imobiliare
în timp ce venitul net din exploatare este o valoare mare să se uite la atunci când se determină dacă este sau nu pentru a face o investiție imobiliară, nu este o valoare perfectă. Iată câteva argumente pro și contra utilizării NOI.
avantajele utilizării formulei NOI
-
formulele imobiliare NOI oferă investitorilor o perspectivă excelentă cu privire la ce să se aștepte de la veniturile în curs.valoarea imobiliară NOI este utilă pentru a ajuta creditorii să determine dacă proprietatea reprezintă o investiție riscantă.,
contra utilizării formulei noi
-
NOI este predispus să fie inconsistent, deoarece depinde de modul în care este gestionată proprietatea.
-
dacă chiriile proiectate se dovedesc a fi inexacte, NOI va fi afectat negativ.