Met Council on Jewish Poverty
denna byggnad på 99 Vandalia Avenue i Brooklyn är en av ett dussin ledande bostadshus i linje för en ny finansiering ström från Washington.
låter det här scenariot bekant? Ett federalt program skapar en viktig bostadsresurs. New York City ser hundratals byggnader byggda under den. Tusentals låginkomsttagare gör dessa lägenheter till sina hem. Årtionden passerar. Byggnader blir äldre., Federala resurser misslyckas med att på ett adekvat sätt finansiera det stora kapitalarbetet som de åldrande strukturerna oundvikligen behöver.
som ungefär beskriver upplevelsen av offentliga bostäder i New York City. Men det berättar också historien om de 109 byggnaderna i avsnitt 202-programmet, en federal finansieringsström som skapades 1959 för att betala för byggandet och driften av bostäder för låginkomsttagare.
avsnitt 202 byggnader är inte i kris som NYCHAS är: det finns inte systemiska problem med blyfärg, mögel, hissar, värme eller ytterdörrar., Men de ideella organisationer som driver avsnitt 202 byggnader kan börja se allvarliga problem om de inte har råd att göra omfattande reparationer.
”utmaningen med HUD 202s är en hel del av dessa projekt har byggts för flera årtionden sedan och en hel del av dem behöver betydande kapital reparationer, som nya tak och tegel, säger Eva Alligood, den tillförordnade verkställande direktören för Lokala Initiativ för att Stödja Abp: s New York-kontor (LISC NYC), en lång tid förmedlare av bostäder till rimliga priser., Medan avsnitt 202 leverantörer kunde få årliga budgetökningar Från Washington, säger Alligood, ” ett av problemen i programmet är att det hittills inte har varit ett tillförlitligt sätt att hålla jämna steg med stora kapitalreparationer.”
det är situationen för Metropolitan Council on Jewish Poverty, som har sju byggnader i avsnitt 202-programmet spridda över Bronx, Brooklyn och Queens—tre nyare och fyra äldre strukturer byggda mellan 1995 och 2000. ”Just nu är byggnaderna i gott skick”, säger organisationens bostadsdirektör, Jeff i närheten., ”Vi vill hålla dem på det sättet.
Tack vare en ny förändring i federal lag, i närheten och hans motsvarigheter på 2.600 avsnitt 202 byggnader runt om i landet kommer nu att ha ett skott att göra just det. Efter lagstiftningsändringar av kongressen i 2018 och enligt regler som nyligen utfärdades av US Department of Housing Preservation and Development, kommer Avsnitt 202-leverantörer att kunna ansöka om demonstrationsprojektet för Hyreshjälp eller RAD.,
RAD kan låta bekant, också—det är en av mekanismerna NYCHA hoppas kunna använda för att ta itu med sin $ 32 miljarder kapital eftersläpning. NYCHA hoppas att flytta 62 000 enheter (mer än en tredjedel av sin portfölj) från traditionell Offentlig bostadsfinansiering, som har släpat kostnader i flera år, till Avsnitt 8 finansiering via RAD.
Nu avsnitt 202 byggnader kan göra samma sak. Tjusningen är densamma som den var för NYCHA: inte bara är avsnitt 8 ett mer politiskt robust program än offentliga bostäder, och därför mer tillförlitlig under alla år, RAD erbjuder också långsiktiga finansieringsavtal., Med 20-års finansiering strömmar för att visa upp till långivare, bostäder organ som använder RAD kommer att ha mer tur låna pengar för att betala för stora reparationer.
”de kommer att kunna få tillgång till skattelättnader med låg inkomst, obligationsfinansiering”, säger Grace Chung, som hanterar ett LISC NYC-program som ger tekniskt stöd till New York 202-leverantörer som vill ansöka om RAD. ”De är nu berättigade att ansöka om dessa nya finansieringskällor.”
enligt närliggande erbjuder RAD andra fördelar också. För närvarande måste alla pengar som hans organisation sparar under ett budgetår returneras till HUD., ”Vi kan inte bära över det”, säger han. ”Det eliminerar alla incitament att göra kostnadsbesparingar förbättring.”Under RAD kan dessa” övriga intäkter ” behållas.
LISC NYC New York Land Möjlighet Program (eller NYLOP) kommer att hjälpa till sex organisationer som representerar en kombination dussin byggnader med 1,038 enheter—för att säkra RAD finansiering, vilket kan kräva en viss grad av tekniskt arbete som mindre bostäder organisation kan vara spänd att generera., (NYLOP har tidigare hjälpt religiösa organisationer som tillhandahåller prisvärda bostäder, och kommer i sin nästa fas att hjälpa veteranernas organisationer i bostadsbranschen.)
Förutom Metropolitan Rådet av den Judiska befolkningen i Fattigdom, deltagande organisationer är Belmont Arthur Lokal Utveckling Corporation i Bronx; Betania Bostäder Utvecklingsfonden Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC och West Harlem Gruppen Hjälp i Manhattan, och Wartburg HDFC i Brooklyn.
”vi vill inte måla bilden att dessa ideella organisationer har byggnader som faller ihop., Utmaningen är att de knappt hänger på, säger Alligood. En byggnad som drivs av en av sina kunder saknar ett fungerande kylsystem i gemensamma utrymmen. Det hotar inte omedelbart strukturens överlevnad, men det betyder att seniorer inte kan använda samhällsrummet under sommaren, och att fans måste användas för att kyla hisssystemet.
i närheten säger pannor behöver bytas ut på sin byrås äldre byggnader. Vissa fönster är drafty, dörrlås kan använda en uppgradering och övervakningskameror behövs., Han säger att 40 procent av nuvarande invånare är de ursprungliga och, ” vi vill kunna bevara det.”Avsnitt 202 hus främst mycket låg inkomst seniorer; rikstäckande, den genomsnittliga hyresgästen hushållsinkomst är $ 13,300 per år. Seniorer i programmet betalar 30 procent av sin inkomst mot hyra.
medan avsnitt 202 byggnader i staden kommer att förlita sig på samma program som NYCHA behandlar som en livlina, är de två inte i konkurrens: avsnitt 202 drar från en annan RAD-finansieringsström – och till skillnad från den offentliga bostadssidan är den inte begränsad.,
en sak RAD förmodligen inte kommer att göra är att skapa mycket nya senior bostäder, som är desperat behövs som New York City växer grayer. Men det finns andra fantasifulla ansträngningar som pågår för att komma fram till nya resurser för nybyggnation, särskilt Mark.
eftersom de byggdes i tidigare epoker tvingades många avsnitt 202 byggnader att bygga stora parkeringsplatser som ofta är tomma och kan användas för att skapa nya bostäder., Aktivera den resursen kan kräva zonindelning förändringar, parti separationer och mer, men det är en av de få stora pooler av byggbar mark som hålls utanför den privata marknaden i dagens New York—och det är ett drag som skulle flytta staden från bil-centrerad markanvändning.