Net Operating Income-Was ist NOI in Immobilien?

hash-mark, Was ist das NOI?

NOI steht für net operating Income und ist eine Zahl, die verwendet wird, um die Rentabilität einer einkommensgenerierenden Immobilieninvestition wie einer Mietsache zu berechnen., Immobilieninvestoren verwenden NOI, um Investitionen zu analysieren und zu vergleichen sowie den Cap-Kurs einer Immobilie zu berechnen.

hash-mark Wie berechnen Sie Netto-Betriebsergebnis?

Das Betriebsergebnis einer Immobilie ist einfach das Bruttoeinkommen, das sie abzüglich Ihrer Betriebskosten generiert. Die Berechnung des NOI in Immobilien ist relativ einfach, da Investitionen, Kapital-und Zinszahlungen, Abschreibungen oder Abschreibungen nicht berücksichtigt werden., Um Ihr Netto-Betriebsergebnis zu berechnen, addieren Sie einfach Ihre Mieteinnahmen und andere Erträge zusammen und subtrahieren Sie dann Leerstand und Verluste und Betriebskosten.

Vergessen Sie nicht die nicht mietbezogenen Einnahmen, die die Immobilie generiert, wenn Sie den Gesamtumsatz der Immobilie berechnen. Dies kann Einnahmen aus Parkgebühren, hauseigenen Waschmaschinen und Verkaufsautomaten beinhalten.

Leerstand und Kreditverlust bezieht sich auf die Mieteinnahmen, die Sie aufgrund von Wohnungsumsätzen nicht sammeln, wenn Mieter umziehen und wenn sie keine geschuldete Miete zahlen., Dies lässt sich am besten anhand vergleichbarer Eigenschaften und ihrer Leistung abschätzen.

Hash-Mark Net Operating Income Formula

NOI = Bruttoeinkommen – Betriebskosten; oder

NOI = Mieteinnahmen + Sonstige Erträge – Leerstandsverlust – Betriebskosten

Angenommen, Sie haben eine Immobilie mit 10 Einheiten, wobei jede Wohnung für $1,000 / Monat gemietet wird. Zusätzlich mieten Sie 5 Parkplätze für jeweils zusätzliche 100 USD / Monat. Ihre Immobilie hat einen Leerstandsverlust von 10% und monatliche Betriebskosten von 2,000 USD., So würden Sie Ihren NOI berechnen:

Die Vorteile der Verwendung der NOI-Formel bestehen darin, dass sie einen hervorragenden Einblick in die potenziellen Einnahmen bietet, die eine Immobilie kontinuierlich generieren kann. Diese Analyse ist nicht nur für Anleger, sondern auch für Kreditgeber nützlich, da sie durch die Berechnung des Netto-Betriebsergebnisses einer Immobilie besser bestimmen können, ob der Anleger über genügend Cashflow verfügt, um Zahlungen für sein Darlehen zu leisten.

Hash-mark Was sind Betriebsausgaben in Immobilien?,

Die Betriebskosten für Immobilien umfassen alle Kosten, die mit der Instandhaltung der Immobilie und der Führung des Unternehmens verbunden sind. Zu den Hauptkomponenten der Betriebskosten für Immobilien gehören Grundsteuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen sowie Unterhaltungs-und Unterhaltskosten. Dies bedeutet, dass alle mit der Verwaltung der Immobilie verbundenen Kosten, von der Rechts-und Buchhaltung bis hin zu vertraglich vereinbarten Dienstleistungen wie Rasenpflege, Reinigung, Schneeräumung und Reparaturen, Betriebskosten sind., Wenn Sie bedenken, dass einige dieser Ausgaben saisonal oder nur einmal pro Jahr fällig sind, ist es sinnvoll, das Betriebsergebnis jährlich zu berechnen.

Investitionen, die zur Modernisierung oder Verbesserung einer Immobilie verwendet werden, sind von den Betriebskosten getrennt und nicht in den NOI-Berechnungen enthalten. Marketingkosten können sowohl ein Betriebsaufwand als auch ein Investitionsaufwand sein, je nachdem, wie notwendig das Marketing für die Führung des Unternehmens ist. Zum Beispiel wären alle Kosten, die mit der Online-Auflistung einer Wohnung verbunden sind, wahrscheinlich Betriebskosten., Im Gegensatz dazu wären die Kosten für den Bau oder die Aktualisierung Ihrer Immobilienwebsite ein Investitionsaufwand.

Hash-mark Ist eine Hypothekenzahlung ein Betriebsaufwand?

Ihr NOI beinhaltet weder Ihre Hypothek noch schuldenbezogene Ausgaben. Alles, was in Ihrem Netto-Betriebsergebnis enthalten ist, ist Ihr Bruttoeinkommen abzüglich Ihrer Betriebskosten. Mit NOI können Sie Investitionen miteinander vergleichen, unabhängig davon, ob Sie sie alle gekauft haben-bar oder finanziert und eine Hypothek haben.,

Wenn Sie eine Hypothek auf eine Immobilie haben, könnte es nützlich sein, den Cashflow anstelle des Netto-Betriebsergebnisses zu berechnen, da dies alle Ausgaben einschließlich Schuldenzahlungen berücksichtigt. Cashflow wird manchmal auch als Nettogewinn bezeichnet.

Hash-Mark So interpretieren Sie das Netto-Betriebsergebnis

Das Netto-Betriebsergebnis einer ertragserzeugenden Immobilie kann einem Eigentümer oder Investor ein sehr klares Bild des potenziellen Cashflows der Immobilie geben. Dies ist dank der Tatsache, dass es unglaublich schwierig ist, NOI zu manipulieren., Die einzige Möglichkeit, den NOI auf einem Grundstück zu ändern, besteht darin, die Bruttomieteinnahmen zu erhöhen oder die Betriebskosten zu senken. Insgesamt können Sie mit NOI bestimmen, wie gut eine Immobilie im Vergleich zu vergleichbaren Immobilien in der Region oder sogar im Vergleich zu anderen Immobilien verwaltet wird.

Eine andere Möglichkeit, NOI zu verwenden, besteht in der Trendanalyse, um die Leistung einer Eigenschaft besser zu verstehen., Wenn Sie sich ansehen, wie sich das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie im Laufe der Zeit verändert hat, können Sie feststellen, ob sie eine gute Leistung erbringt oder ob der NOI sinkt, was bedeuten kann, dass Sie Maßnahmen ergreifen müssen, um das Problem zu beheben, oder sogar den Verkauf in Betracht ziehen müssen.

NOI ist auch eine Schlüsselkomponente in den Formeln für andere wichtige Berechnungen, wie z. B. die Bestimmung des Cap-Satzes oder des Debt Service Coverage Ratio einer Immobilie. Der Cap-Kurs kann Ihnen helfen, Ihren erwarteten ROI zu bestimmen, während der DSCR von den Kreditgebern verwendet wird, um Ihre Fähigkeit zu bewerten, Ihre Schuldenverpflichtungen zu erfüllen., Die Formel, die ein Kreditgeber zur Berechnung des DSCR verwendet, besteht darin, den NOI der Immobilie zu ermitteln und durch den Schuldendienst (Hypothekar-und Zinszahlungen) zu teilen. Zum Beispiel, wenn eine Immobilie $90.000 in NOI und $45.000 im jährlichen Schuldendienst hat, ist die DSCR 2. Natürlich, je höher das Netto-Betriebsergebnis, desto günstiger wird der Kreditgeber auf den Deal aussehen. Die meisten Kreditgeber benötigen außerdem einen DSCR-Mindestbetrag von 1.20 oder höher.,

Hash-Mark Vor-und Nachteile der Verwendung von NOI in Immobilien

Während das Netto-Betriebsergebnis eine großartige Metrik ist, die Sie bei der Bestimmung, ob Sie eine Immobilieninvestition tätigen möchten, beachten sollten, ist es keine perfekte Metrik. Hier sind einige vor-und Nachteile der Verwendung von NOI.

Vorteile der Verwendung der NOI-Formel

• NOI-Immobilienformeln geben Anlegern einen großartigen Einblick in die Erwartungen an die laufenden Einnahmen.

• Der Immobilien-NOI-Wert ist nützlich, um Kreditgebern zu helfen, festzustellen, ob die Immobilie eine riskante Investition darstellt.,

Nachteile der Verwendung der NOI-Formel

• Der NOI neigt dazu, inkonsistent zu sein, da er davon abhängt, wie die Eigenschaft verwaltet wird.

• Wenn sich die prognostizierten Mieten als ungenau erweisen, wird der NOI negativ beeinflusst.