Utile operativo netto-Che cosa è NOI nel settore immobiliare?

hash-mark Che cosa è NOI?

NOI è l’abbreviazione di net operating income ed è un numero che viene utilizzato per calcolare la redditività di un investimento immobiliare che genera reddito come una proprietà in affitto., Gli investitori immobiliari utilizzano NOI per analizzare e confrontare gli investimenti, nonché per calcolare il tasso di cap di una proprietà.

hash-mark Come si calcola il risultato operativo netto?

Il reddito operativo netto su una proprietà è semplicemente il reddito lordo che genera meno le spese operative. Calcolare NOI nel settore immobiliare è relativamente semplice in quanto non tiene conto delle spese in conto capitale, capitale e interessi, ammortamenti o ammortamenti., Per calcolare il reddito operativo netto, è sufficiente aggiungere il reddito da locazione e altri redditi insieme e quindi sottrarre posti vacanti e le perdite e le spese operative.

Assicurati di non dimenticare alcun reddito non correlato all’affitto generato dalla proprietà quando calcoli le entrate totali della proprietà. Questo può includere le entrate derivanti dalle tariffe del parcheggio, dalle lavatrici in loco e dai distributori automatici.

La perdita di posti vacanti e crediti si riferisce al reddito da locazione che non si raccoglie a causa del fatturato dell’appartamento quando gli inquilini si spostano e quando non pagano l’affitto dovuto., Questo è meglio stimato guardando proprietà comparabili e come si comportano.

hash-mark Net Operating Income Formula

NOI = Reddito lordo – Spese operative; o

NOI = Reddito da locazione + Altri redditi – Perdita di posti vacanti – Spese operative

Ad esempio, diciamo che hai una proprietà di 10 unità con ogni appartamento in affitto per $1.000 / mese. Inoltre, si affitta 5 posti auto per un ulteriore $100 / mese ciascuno. La vostra proprietà ha una perdita di posti vacanti del 10% e expenses 2.000 in spese operative mensili., Ecco come si calcola il tuo NOI:

I vantaggi dell’utilizzo della formula NOI sono che fornisce informazioni eccellenti sulle potenziali entrate che una proprietà può generare su base continuativa. Questa analisi non è utile solo per gli investitori, ma anche per i creditori come calcolando il reddito operativo netto su una proprietà, possono meglio determinare se l’investitore avrà abbastanza flusso di cassa per effettuare pagamenti sul loro prestito.

hash-mark Quali sono le spese operative nel settore immobiliare?,

Le spese operative immobiliari includono tutti i costi associati alla manutenzione della proprietà e alla gestione dell’attività. I componenti principali delle spese di gestione immobiliare includono le tasse di proprietà, assicurazione, utilità, e le spese di manutenzione e manutenzione della proprietà. Ciò significa che tutti i costi associati alla gestione della proprietà, da legale e contabile a servizi contratti come la cura del prato, la pulizia, la rimozione della neve e le riparazioni sono spese operative., Se si considera che alcune di queste spese possono essere stagionali o pagabili solo una volta all’anno, ha senso perché il reddito operativo netto è calcolato su base annua.

Le spese in conto capitale, che vengono utilizzate per aggiornare o migliorare una proprietà, sono separate dalle spese operative e non sono incluse nei calcoli NOI. Le spese di marketing possono essere sia una spesa operativa o spese in conto capitale, a seconda di quanto sia necessario il marketing per l’esecuzione del business. Ad esempio, eventuali costi associati alla quotazione di un appartamento online sarebbero probabilmente una spesa operativa., Al contrario, il costo di costruzione o l’aggiornamento del sito web di proprietà sarebbe una spesa in conto capitale.

hash-mark Un mutuo è una spesa operativa?

Il tuo NOI non include il mutuo o le spese relative al debito. Tutto ciò che è incluso nel vostro reddito operativo netto è il vostro reddito lordo meno le spese operative. NOI ti consente di confrontare gli investimenti tra loro indipendentemente dal fatto che li hai acquistati tutti-in contanti o finanziati e hai un mutuo.,

Se si dispone di un mutuo su una proprietà, si potrebbe trovare utile per calcolare il flusso di cassa al posto del reddito operativo netto come che tiene conto di tutte le spese, compresi i pagamenti del debito. Il flusso di cassa è a volte indicato anche come utile netto.

hash-mark Come interpretare il risultato operativo netto

Il risultato operativo netto di una proprietà che produce reddito può dare a un proprietario o investitore un’immagine molto chiara del potenziale flusso di cassa della proprietà. Ciò è dovuto al fatto che è incredibilmente difficile manipolare NOI., L’unico modo per cambiare il NOI su un pezzo di immobili è quello di aumentare il reddito lordo da locazione o per tagliare le spese operative. Nel complesso, è possibile utilizzare NOI per determinare quanto bene una proprietà viene gestito rispetto alle proprietà comparabili nella zona o anche in confronto ad altre proprietà si può possedere.

Un altro modo per utilizzare NOI è per l’analisi delle tendenze per capire meglio come una proprietà sta eseguendo., Osservando come il reddito operativo netto di una proprietà è cambiato nel tempo, puoi vedere se sta funzionando bene o se il NOI sta diminuendo, il che potrebbe significare che devi agire per porre rimedio al problema o anche considerare la vendita.

NOI è anche un componente chiave nelle formule per altri calcoli importanti, come la determinazione del tasso cap o il rapporto di copertura del servizio del debito di una proprietà. Il tasso di cap può aiutare a determinare il ROI previsto, mentre il DSCR sarà utilizzato dai creditori per valutare la capacità di soddisfare i vostri obblighi di debito., La formula che un creditore utilizzerà per calcolare il DSCR è di prendere NOI della proprietà e dividerlo per il servizio del debito (capitale ipotecario e pagamenti di interessi). Ad esempio, se una proprietà ha $90.000 in NOI e $45.000 nel servizio del debito annuale, il DSCR è 2. Naturalmente, maggiore è il reddito operativo netto, più favorevolmente il creditore guarderà l’affare. La maggior parte dei finanziatori richiederà anche un DSCR minimo di 1,20 o superiore.,

hash-mark Pro e contro dell’utilizzo di NOI nel settore immobiliare

Mentre il risultato operativo netto è una grande metrica da guardare quando si determina se fare o meno un investimento immobiliare, non è una metrica perfetta. Ecco alcuni pro e contro dell’utilizzo di NOI.

Pro Di utilizzare NOI Formula

• NOI formule immobiliari dare agli investitori grande intuizione per quanto riguarda cosa aspettarsi da entrate in corso.

• Il valore NOI immobiliare è utile per aiutare i creditori a determinare se la proprietà rappresenta un investimento rischioso.,

Contro dell’utilizzo della formula NOI

• Il NOI è soggetto ad essere incoerente in quanto dipende da come viene gestita la proprietà.

• Se gli affitti previsti risultano imprecisi, il NOI sarà influenzato negativamente.