hash-mark czym jest NOI?
NOI to skrót od NET operating income i jest liczbą, która służy do obliczania rentowności generującej dochód inwestycji w nieruchomości, takiej jak wynajem nieruchomości., Inwestorzy nieruchomości używają NOI do analizy i porównywania inwestycji, a także do obliczania wskaźnika pułapu nieruchomości.
hash-mark Jak obliczyć dochód operacyjny netto?
dochód netto z nieruchomości jest po prostu dochodem brutto, który generuje minus koszty operacyjne. Obliczanie NOI w Nieruchomościach jest stosunkowo proste, ponieważ nie uwzględnia wydatków inwestycyjnych, płatności kapitału i odsetek, amortyzacji lub amortyzacji., Aby obliczyć swój dochód operacyjny netto, po prostu dodaj swój dochód z wynajmu i inne dochody razem, a następnie odjmij wakat, straty i koszty operacyjne.
upewnij się, że nie zapominasz o przychodach niezwiązanych z czynszem, które generuje nieruchomość, obliczając całkowity przychód, który przynosi nieruchomość. Mogą to być dochody z opłat parkingowych,pralni na miejscu i automatów z napojami.
strata mieszkaniowa i Kredytowa odnosi się do dochodów z wynajmu, których nie zbierasz ze względu na obrót mieszkania, gdy najemcy przeprowadzają się, a także gdy nie płacą należnego czynszu., Najlepiej jest to oszacować, patrząc na porównywalne właściwości i jak działają.
formuła hash-mark Net Operating Income
NOI = dochód brutto – koszty operacyjne; lub
NOI = dochód z wynajmu + inne dochody – utrata wakatu – koszty operacyjne
na przykład, załóżmy, że masz 10-jednostkową nieruchomość z każdym mieszkaniem wynajętym za 1000 USD/miesiąc. Dodatkowo wynajmujesz 5 miejsc parkingowych za dodatkową opłatą 100 USD/miesiąc. Twoja nieruchomość ma 10% utraty pustostanów i $2,000 miesięcznych kosztów operacyjnych., Oto jak można obliczyć NOI:
korzyści wynikające z zastosowania formuły NOI polegają na tym, że zapewnia ona doskonały wgląd w potencjalne przychody, które nieruchomość może generować na bieżąco. Analiza ta jest przydatna nie tylko dla inwestorów, ale także dla kredytodawców, ponieważ obliczając dochód operacyjny netto z nieruchomości, mogą oni lepiej określić, czy inwestor będzie miał wystarczające przepływy pieniężne, aby dokonać płatności na ich kredyt.
czym są koszty operacyjne w Nieruchomościach?,
koszty eksploatacji nieruchomości obejmują wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i prowadzeniem działalności gospodarczej. Główne składniki kosztów operacyjnych nieruchomości obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, media, oraz koszty utrzymania i utrzymania nieruchomości. Oznacza to, że wszystkie koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, od prawnych i księgowych po zakontraktowane usługi, takie jak pielęgnacja trawnika, sprzątanie, odśnieżanie i naprawy, są kosztami operacyjnymi., Jeśli wziąć pod uwagę, że niektóre z tych wydatków mogą być sezonowe lub płatne tylko raz w roku, to ma sens, dlaczego dochód operacyjny netto jest obliczany w ujęciu rocznym.
wydatki inwestycyjne, które są wykorzystywane do modernizacji lub ulepszenia nieruchomości, są oddzielone od kosztów operacyjnych i nie są uwzględniane w obliczeniach NOI. Wydatki marketingowe mogą być zarówno wydatkiem operacyjnym, jak i wydatkiem kapitałowym, w zależności od tego, jak niezbędny jest marketing do prowadzenia działalności gospodarczej. Na przykład wszelkie koszty związane z wystawianiem mieszkania w Internecie byłyby prawdopodobnie kosztem operacyjnym., Natomiast koszt budowy lub modernizacji strony internetowej Nieruchomości byłby wydatkiem kapitałowym.
hash-mark czy spłata kredytu hipotecznego to wydatek operacyjny?
Twoje NOI nie obejmuje Twojego kredytu hipotecznego ani żadnych wydatków związanych z długiem. Wszystko, co jest wliczone w twój dochód operacyjny netto jest Twój dochód brutto minus twoje koszty operacyjne. NOI pozwala porównywać ze sobą inwestycje niezależnie od tego, czy kupiłeś je wszystkie-gotówkowe czy sfinansowane i masz kredyt hipoteczny.,
Jeśli masz kredyt hipoteczny na nieruchomości, może okazać się przydatne obliczenie przepływów pieniężnych zamiast dochodu operacyjnego netto, ponieważ uwzględnia to wszystkie wydatki, w tym spłatę zadłużenia. Przepływy pieniężne są czasami również określane jako dochód netto.
hash-mark Jak interpretować dochód operacyjny netto
dochód operacyjny netto nieruchomości generującej dochód może dać właścicielowi lub inwestorowi bardzo jasny obraz potencjalnych przepływów pieniężnych nieruchomości. Wynika to z faktu, że niezwykle trudno jest manipulować NOI., Jedynym sposobem na zmianę NOI na kawałku nieruchomości jest zwiększenie dochodu z najmu brutto lub zmniejszenie kosztów operacyjnych. Ogólnie rzecz biorąc, możesz użyć NOI, aby określić, jak dobrze zarządzana jest nieruchomość w porównaniu z porównywalnymi nieruchomościami w okolicy, a nawet w porównaniu z innymi nieruchomościami, które możesz posiadać.
innym sposobem korzystania z NOI jest analiza trendów, aby lepiej zrozumieć, jak działa dana właściwość., Patrząc na to, jak dochód operacyjny netto nieruchomości zmieniał się w czasie, możesz sprawdzić, czy działa dobrze lub czy wskaźnik NOI spada, co może oznaczać, że musisz podjąć działania w celu rozwiązania problemu, a nawet rozważyć sprzedaż.
NOI jest również kluczowym elementem we wzorach do innych ważnych obliczeń, takich jak określenie stopy maksymalnej lub wskaźnika pokrycia zadłużenia nieruchomości. Wskaźnik pułapu może pomóc w określeniu oczekiwanego zwrotu z inwestycji, a dscr będzie wykorzystywany przez kredytodawców do oceny zdolności do wywiązania się z zobowiązań dłużnych., Wzór, który użyje pożyczkodawca do obliczenia DSCR, polega na wzięciu NOI nieruchomości i podzieleniu jej przez obsługę zadłużenia (kapitał Hipoteczny i spłata odsetek). Na przykład, jeśli nieruchomość ma $90,000 w NOI i $45,000 w rocznej obsłudze zadłużenia, DSCR wynosi 2. Oczywiście, im wyższy dochód operacyjny netto, tym korzystniej kredytodawca spojrzy na transakcję. Większość kredytodawców będzie również wymagać minimalnego DSCR 1.20 lub wyższego.,
hash-mark plusy i minusy stosowania NOI w Nieruchomościach
podczas gdy dochód operacyjny netto jest świetnym wskaźnikiem, na który można spojrzeć przy ustalaniu, czy dokonać inwestycji w nieruchomości, czy nie, nie jest to doskonały wskaźnik. Oto kilka zalet i wad korzystania z NOI.
plusy stosowania formuły NOI
-
formuły Noi nieruchomości dają inwestorom świetny wgląd w to, czego mogą oczekiwać od bieżących przychodów.
-
wartość NOI nieruchomości jest przydatna w pomaganiu kredytodawcom określić, czy nieruchomość stanowi ryzykowną inwestycję.,
wady użycia formuły NOI
-
NOI jest podatne na niespójność, ponieważ zależy to od sposobu zarządzania właściwością.
-
Jeśli przewidywane czynsze okażą się niedokładne, NOI będzie miało negatywny wpływ.