netto rörelseresultat – vad är NOI i fastigheter?

hash-mark Vad är NOI?

NOI är kort för rörelseresultatet och är ett tal som används för att beräkna lönsamheten för en inkomstgenererande fastighetsinvestering som en hyresfastighet., Fastighetsinvesterare använder NOI för att analysera och jämföra investeringar samt för att beräkna takräntan för en fastighet.

hash-mark Hur beräknar du rörelseresultatet?

netto rörelseresultatet på en fastighet är helt enkelt bruttoresultatet det genererar minus dina rörelsekostnader. Att beräkna NOI i fastigheter är relativt enkelt eftersom det inte tar hänsyn till investeringar, kapital-och räntebetalningar, avskrivningar eller avskrivningar., För att beräkna din netto rörelseresultat, helt enkelt lägga till din hyresintäkter och andra intäkter tillsammans och sedan subtrahera vakans och förluster och rörelsekostnader.

se till att inte glömma alla icke-hyresrelaterade intäkter som egenskapen genererar när du beräknar de totala intäkterna som egenskapen ger in. Detta kan inkludera intäkter från parkeringsavgifter, tvättmaskiner och varuautomater.

vakans och kreditförlust avser hyresintäkterna du inte samlar in på grund av lägenhetsomsättning när hyresgästerna flyttar såväl som när de inte betalar någon hyra som är skyldig., Detta uppskattas bäst genom att titta på jämförbara egenskaper och hur de utför.

hash-mark netto rörelseresultat formel

NOI = bruttointäkter – driftskostnader; eller

NOI = hyresintäkter + Övriga intäkter-Vakansförlust – driftskostnader

låt oss till exempel säga att du har en 10-enhet egendom med varje lägenhet hyra för $ 1,000 / månad. Dessutom hyr du 5 parkeringsplatser för ytterligare $100/månad vardera. Din fastighet har en 10% vakans förlust och $ 2,000 i månatliga driftskostnader., Så här beräknar du din NOI:

fördelarna med att använda Noi-formeln är att det ger utmärkt inblick i de potentiella intäkter en egendom kan generera löpande. Denna analys är inte bara användbar för investerare utan även för långivare som genom att beräkna netto rörelseresultat på en fastighet, de kan bättre avgöra om investeraren kommer att ha tillräckligt med kassaflöde för att göra betalningar på deras lån.

hash-mark vad är driftskostnader i fastigheter?,

driftskostnader för fastigheter inkluderar alla kostnader som är förknippade med att underhålla fastigheten och driva verksamheten. De viktigaste komponenterna i fastigheter driftskostnader inkluderar fastighetsskatt, försäkring, verktyg och fastighetsunderhåll och underhållskostnader. Detta innebär att alla kostnader i samband med förvaltning av fastigheten, från juridiska och redovisning till kontrakterade tjänster som gräsmatta vård, rengöring, snöröjning, och reparationer är driftskostnader., När man betänker att vissa av dessa kostnader kan vara säsongs eller endast betalas en gång per år, är det vettigt varför netto rörelseresultatet beräknas på årsbasis.

kapitalutgifter, som används för att uppgradera eller förbättra en fastighet, är separata från driftskostnader och ingår inte i NOI-beräkningar. Marknadsföringskostnader kan vara både en rörelsekostnad eller kapitalutgifter, beroende på hur nödvändigt marknadsföringen är för att driva verksamheten. Till exempel skulle eventuella kostnader i samband med notering av en lägenhet online sannolikt vara en operativ kostnad., Däremot skulle kostnaden för att bygga eller uppgradera din egendom webbplats vara en kapitalutgifter.

hash-mark är en inteckning betalning en operativ kostnad?

din NOI inkluderar inte din inteckning eller några skuldrelaterade kostnader. Allt som ingår i ditt rörelseresultat är ditt bruttoresultat minus dina rörelsekostnader. NOI kan du jämföra investeringar till varandra oavsett om du köpt dem alla-kontanter eller finansieras och har en inteckning.,

om du har en inteckning på en fastighet, kan du finna det användbart att beräkna kassaflödet i stället för netto rörelseresultatet som tar hänsyn till alla kostnader, inklusive skuldbetalningar. Kassaflödet kallas ibland även nettoinkomst.

hash-mark hur man tolkar rörelseresultatet netto

rörelseresultatet netto för en inkomstproducerande fastighet kan ge en ägare eller investerare en mycket tydlig bild av fastighetens potentiella kassaflöde. Detta är tack vare det faktum att det är otroligt svårt att manipulera NOI., Det enda sättet att ändra NOI på en bit av fastigheter är att öka bruttohyreintäkterna eller att minska driftskostnaderna. Sammantaget kan du använda NOI för att avgöra hur väl en fastighet hanteras jämfört med jämförbara egenskaper i området eller ens i jämförelse med andra egenskaper du kan äga.

ett annat sätt att använda NOI är för trendanalys för att bättre förstå hur en fastighet fungerar., Genom att titta på hur en fastighets netto rörelseresultat har förändrats med tiden, kan du se om det fungerar bra eller om NOI sjunker, vilket kan innebära att du måste vidta åtgärder för att åtgärda problemet eller ens överväga att sälja.

NOI är också en nyckelkomponent i formlerna för andra viktiga beräkningar, till exempel bestämning av takräntan eller skuldtäckningsgraden för en fastighet. Cap kan hjälpa dig att bestämma din förväntade ROI, medan DSCR kommer att användas av långivare för att utvärdera din förmåga att uppfylla dina skuldförpliktelser., Formeln en långivare kommer att använda för att beräkna DSCR är att ta fastighetens NOI och dela den med skuldtjänsten (hypotekslån och räntebetalningar). Till exempel, om en fastighet har $90,000 i NOI och $45,000 i årlig skuldtjänst, är DSCR 2. Naturligtvis, ju högre netto rörelseresultatet, desto mer positivt långivaren kommer att titta på affären. De flesta långivare kommer också att kräva ett minimum DSCR av 1.20 eller högre.,

hash-mark fördelar och nackdelar med att använda NOI i fastigheter

medan netto rörelseintäkter är en stor metrisk att titta på när man bestämmer om man ska göra en fastighetsinvestering, det är inte en perfekt metrisk. Här är några fördelar och nackdelar med att använda NOI.

fördelar med att använda Noi formel

• Noi Real estate formler ger investerare stor insikt om vad man kan förvänta sig av pågående intäkter.

• fastighets NOI värdet är användbart för att hjälpa långivare avgöra om fastigheten representerar en riskabel investering.,

nackdelar med att använda NOI formel

• NOI är benägen att vara inkonsekvent eftersom det beror på hur fastigheten hanteras.

• om de projicerade hyror visar sig vara felaktiga, NOI kommer att påverkas negativt.